土地月报|因城施策调控持续,地市再迎低温期

2018-05-16 17:50 克而瑞地产研究 阅读 2024

作者:吴嘉茗

来源:克而瑞地产研究

3月份迎来短期成交高点之后,受两会影响,4月份进入成交期的地块数量有所下降,土地市场交易规模再度迎来了周期性回落。其中三四线城市成交量更是出现了大幅下降,溢价率指标也出现了大幅下滑。

市场走势:成交总量再迎低温期,三四线地价稳定上升

3月份土地市场成交规模短暂周期性回升以后,4月份土地市场重新遇冷,土地供应、成交规模均大幅度回落。4CRIC监测的300城经营性土地供应建筑面积15641万平方米,回到年初12月份平均水平;成交建筑面积14153万平方米,环比下降28%,不过相比去年同期有32%的涨幅;虽然整体成交规模大幅回落,但重点城市、热点地块的热度重新上涨,4月份300城土地平均楼板价为2368/平方米,较3月份上升了22%

各线城市本月成交均处于低位,但整体成交规模的跌落主要是三四线城市的成交的大幅减少而导致的,一二线城市成交占比得以回升,这也是平均楼板价重新回升的原因之一。一线城市长期受制于限购、限价等政策的影响,地市转而以旧城改造、租赁地块等为主,二线城市虽然整体成交环比上月微涨2%,但部分城市本月也显著遇冷:福州4月才迎来今年首批地块出让,但8宗地块中1宗流拍、2宗转挂牌,剩余5宗地均以底价或低溢价成交,市场热情尚未苏醒,厦门备受关注的集美新城地块也低溢价成交,并未实现各方关于地王的预测,除了政策调控因素以外,今年以来楼市的冷淡也对开发商拿地意向和积极性有一定的打击。

成交均价方面,本月各能级的均价环比均表现为持平或上涨,其中一线和二线的楼板价环比上涨主要是由于上月基数较低,一、二线城市本月土地成交均价分别为13513/平方米和3971/平方米,虽环比上涨,但4月份楼板价同比分别下跌26%16%,调控对于一二线城市土地市场的效果还是较为显著的;三四线城市土地市场的热度同、环比均上升,本月三四线城市土地成交均价为1714/平方米,同环比分别上升了34%16%,这也是一二线城市调控后,需求外溢而导致的不可避免的结果。

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溢价率:溢价率重回低位,三四线降幅最大

溢价率方面,4月份整体溢价率为22.3%,环比下降了5.1个百分点,在近12个月以内仅高于2月份的19.1%,重回低位运行状态。分能级来看,一线城市本月住宅类用地出让有所提高,但在限制条件较多以及出让地块主要位于城郊的情况下,整体溢价率虽环比微涨0.6个百分点,但仍仅有6.9%,土地大部分为底价成交。

二线和三四线城市溢价率环比均下降,其中二线城市平均溢价率为16.2%,环比微降0.1个百分点,基本上持平,三四线城市本月平均溢价率29.4%,环比下降了6.4个百分点,降幅最大,同时也是12个月以来首次回落至30%以内,三四线城市承接了较多由一二线市场外溢的红利,但其实由于本身市场饱和度已经较高,市场容量有限等原因,开发商在三四线城市拿地的时候理性有所回归,本月重点三四线城市中溢价率较高的地块主要分布于舟山、慈溪、宜兴、芜湖等长三角地区。

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重点地块:重点地块热度回温,榜单整体抬升

4月份重点城市成交总价榜单停止下滑趋势,整体有所抬升,总价榜榜首为49.95亿元,环比下跌51%,虽然总价榜首环比下跌,但总价门槛地块达到31.23亿元,环比回升24%。广州增城区纯宅地摘得榜首,地块由保利以49.95亿元竞得,楼板价12489/平方米,接近零溢价成交;门槛地块为南通崇川区R18010号地块,由远创地产以63%的高溢价竞得,楼板价13982/平方米,南通地块的单价总价双双刷新。在一线城市受到严格调控,出让地块类型以商办、保障房为主的情况下,本月总价榜单中较多二线、三四线城市上榜。

单价榜单方面,TOP10地块的榜首和门槛也都有所抬升,且榜单整体均表现为抬升。榜首地块成交楼板价为43929/平方米,环比上升了17%,门槛地块价格为20750/平方米,环比也抬升20%。本月一线城市仅有上海有2宗地块进入单价榜单TOP10,其中上海市宝山区康家村旧改地块是上海今年外环内出让的首宗住宅地块,成交楼板价达到30194/平方米,另1宗地块为闵行区新虹街道的商办地块,地块位于国际会展中心东侧,交通、商业配套已经相对完善,该地块主要可建设酒店、餐饮等服务于会展中心的商业配套,最终由上海东浩兰生国展置业以141%的高溢价竞得,为一线城市难得一见的高溢价地块。

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总 结

在两会圆满闭幕之后,一二线城市开始陆续公布2018年土地供应计划,供地规模松紧不一,如南昌、重庆均在2018年减少了住宅用地的供应总量,以免造成市场库存积压,而广州、杭州则持续加强住宅用地供应力度,以此满足旺盛的购房需求,缓解房价上涨压力。4月上旬,国开行北京分行等4银行在北京试点集体土地租赁房贷款,为租赁住房项目开发的资金来源换提供了更多选择,并在还款方式上给予一定优惠。423日,海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》,不仅在商品房市场方面全面收紧调控,宣布全省域限购,在土地市场方面也宣布要执行最严格的节约用地制度。

因城施策、分类调控的政策基调仍在持续,整体来看热点城市还在尽量缓解住宅供需不平衡的问题:一二线城市市场已经多月维持在低位运行状态,土地流拍、地市遇冷的情况屡见不鲜,但也必须警惕目前一昧控制热点城市的住宅地块出让,导致供求持续失衡,会未来引发更加激烈的供求矛盾;而仍在承接一二线城市溢出利好的三四线城市,也需警惕市场热度持续走高的风险。